在近期披露的公募基金一季報(bào)中，多只REITs產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)也迎來(lái)曝光。

其中，消費(fèi)類REITs經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)尤為亮眼，同比數(shù)據(jù)皆有增長(zhǎng)，且在二級(jí)行情中，一季度內(nèi)也是消費(fèi)類產(chǎn)品漲幅居前，共有三只基金漲幅超過(guò)30%。

REITs在此前低迷的行情里，吸引不少機(jī)構(gòu)資金參與抄底。券商資管、基金專戶與險(xiǎn)資等均有布局，尤其是險(xiǎn)資出現(xiàn)在多只新發(fā)REITs等戰(zhàn)投名單中。有機(jī)構(gòu)人士指出，在利率持續(xù)走低的背景下，REITs的穩(wěn)定分紅優(yōu)勢(shì)尤為突出，成為險(xiǎn)資對(duì)抗“資產(chǎn)荒”的重要工具。

多只消費(fèi)類REITs營(yíng)收增長(zhǎng)領(lǐng)先

據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在所有披露的54只REITs基金中，今年一季度共有15只公募REITs產(chǎn)品營(yíng)業(yè)收入超1億元。

其中，平安寧波交投REIT收入5.17億元，遙遙領(lǐng)先于其他產(chǎn)品；國(guó)泰君安濟(jì)南能源供熱REIT收入3.77億元，中信建投國(guó)家電投新能源REIT、鵬華深圳能源REIT、中金安徽交控REIT三只產(chǎn)品收入均超2億元，一季度內(nèi)，共有15只REITs產(chǎn)品收入過(guò)億元。

從營(yíng)業(yè)收入的同比數(shù)據(jù)來(lái)看，共有32只可比基金。今年一季度營(yíng)收增長(zhǎng)最高的四只產(chǎn)品包括了華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT、華夏金茂商業(yè)REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT和華泰江蘇交控REIT，同比增長(zhǎng)率分別達(dá)到82.3%、60.85%、30.2%和16.24%。

從類型來(lái)看，漲幅居前的幾只產(chǎn)品中，消費(fèi)類REITs占據(jù)主力，作為去年上新的“新面孔”，這部分產(chǎn)品在基本面上領(lǐng)跑同類。有公募人士指出，首批REITs的推出是為了給市場(chǎng)樹立標(biāo)桿和示范，引導(dǎo)后續(xù)REITs市場(chǎng)的健康發(fā)展，因此政策層面更傾向于選擇優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)作為試點(diǎn)，以確保市場(chǎng)的平穩(wěn)啟動(dòng)和良好形象。

華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT在一季報(bào)中解釋營(yíng)收大幅增長(zhǎng)時(shí)稱，截至報(bào)告期末，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目可供出租面積134151平方米，實(shí)際出租面積132950平方米，出租率99.10%，繼續(xù)維持高位。截至報(bào)告期末，入駐租戶數(shù)量共計(jì)548家，租約加權(quán)平均剩余租期為2.03年，租金單價(jià)水平為421.03元/平方米/月。

“此外，客流及會(huì)員人數(shù)延續(xù)增長(zhǎng)勢(shì)能。2025年一季度，青島萬(wàn)象城客流同比增長(zhǎng)9%，單月客流再創(chuàng)歷史新高。同時(shí)，會(huì)員規(guī)模持續(xù)上漲，報(bào)告期末會(huì)員總?cè)藬?shù)達(dá)151萬(wàn)，同比增長(zhǎng)20.85%，總量相當(dāng)于青島市常住人口的七分之一，展現(xiàn)了較好的會(huì)員發(fā)展勢(shì)能。”

此前，有券商負(fù)責(zé)人表示，消費(fèi)業(yè)態(tài)具有抗周期屬性，即使在經(jīng)濟(jì)環(huán)境不佳的情況下也能保持相對(duì)穩(wěn)定的收入?！耙虼耍M(fèi)REITs依然會(huì)是較為安全的投資選擇。”

56只產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)正收益

凈利潤(rùn)數(shù)據(jù)方面，納入統(tǒng)計(jì)的62只產(chǎn)品中，有56只基金實(shí)現(xiàn)了正收益，其中，平安寧波交投REIT凈利潤(rùn)達(dá)到1.08億元；排在第二和第三位的則是中信建投國(guó)家電投新能源REIT和國(guó)泰君安濟(jì)南能源供熱REIT，一季度分別實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)8400.28萬(wàn)元和7354.67萬(wàn)元，共計(jì)29只產(chǎn)品凈利潤(rùn)超過(guò)1000萬(wàn)元。

虧損方面，工銀河北高速REIT、中航易商倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT兩只產(chǎn)品一季度虧超千萬(wàn)元，分別為2366萬(wàn)元與2183萬(wàn)元。

中航首鋼綠能REIT、華夏基金華潤(rùn)有巢REIT等7只產(chǎn)品一季度凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)了同比增長(zhǎng)。中航首鋼綠能一季度利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)同比翻倍，基金經(jīng)理在一季報(bào)中表示，基金管理人協(xié)同運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，在冬季運(yùn)行期間對(duì)垃圾池開展保溫改造，改善垃圾發(fā)酵情況，主動(dòng)提升機(jī)組發(fā)電效率，以及受去年同期機(jī)組檢修影響，報(bào)告期內(nèi)發(fā)電量同比增長(zhǎng)17.80%，結(jié)算電量同比增長(zhǎng)20.75%。

此外，作為保租房項(xiàng)目，出租率是決定項(xiàng)目現(xiàn)金流的重要部分，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT基金在今年一季度凈利潤(rùn)也實(shí)現(xiàn)了超過(guò)80%的增長(zhǎng)，基金經(jīng)理在季報(bào)中表示：“運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)針對(duì)春節(jié)前后租賃市場(chǎng)淡旺季特征，發(fā)揮市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，提前布局，通過(guò)組織專項(xiàng)營(yíng)銷活動(dòng)，拓展多元招租渠道，確保資產(chǎn)項(xiàng)目出租率水平穩(wěn)定提升。此外，對(duì)于配套商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)則根據(jù)區(qū)域需求與鋪位具體情況，有的放矢地進(jìn)行存量調(diào)鋪與空置鋪位新招商。”

REITs一季度漲幅可觀

一季度內(nèi)，REITs走出反彈趨勢(shì)，中證REITs指數(shù)漲9.76%，除了新上市產(chǎn)品外，華夏首創(chuàng)奧特萊斯REIT、華夏大悅城商業(yè)REIT兩只產(chǎn)品漲37%，華安百聯(lián)消費(fèi)REIT漲超34%，嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT漲約28%，不難發(fā)現(xiàn)，受基本面利好因素影響，漲幅居前的多只基金均為消費(fèi)類產(chǎn)品。

REITs的觸底反彈得益于機(jī)構(gòu)的接連入場(chǎng)。華泰證券研報(bào)指出，從2024年年報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，公募REITs持有人集中度提高，2024年年報(bào)披露的持有人戶數(shù)相較2024年中報(bào)平均下降14.4%，戶均持有份額增加17.9%，機(jī)構(gòu)投資者占比持續(xù)上升。

“券商自營(yíng)活躍性顯著提升，對(duì)各類資產(chǎn)全面增配，尤其是對(duì)于消費(fèi)、市政環(huán)保、高速公路增持較多。保險(xiǎn)資金對(duì)基本面判斷相對(duì)謹(jǐn)慎，繼續(xù)增持保租房、消費(fèi)類，減倉(cāng)有弱化風(fēng)險(xiǎn)的倉(cāng)儲(chǔ)物流和市政環(huán)保。券商資管、基金專戶、保險(xiǎn)資管對(duì)各類REITs的配置均有減少，或與部分投資人賣出兌現(xiàn)收益有關(guān)。產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流受地產(chǎn)周期影響較大，機(jī)構(gòu)間增減持行為有所差異，或反映出其對(duì)基本面修復(fù)預(yù)期的不同?！痹撗袌?bào)指出。

此外，險(xiǎn)資也對(duì)REITs基金頗為青睞。例如，近期上市的南方順豐物流REIT就有22個(gè)保險(xiǎn)資金賬戶獲配，獲配金額超2億元，涉及人保壽險(xiǎn)、招商信諾人壽、新華人壽、長(zhǎng)城人壽、中英人壽等多家險(xiǎn)企。

業(yè)內(nèi)人士表示，在利率持續(xù)走低的背景下，REITs的穩(wěn)定分紅優(yōu)勢(shì)尤為突出，成為險(xiǎn)資對(duì)抗“資產(chǎn)荒”的重要工具。此外，REITs底層資產(chǎn)擴(kuò)容至新能源、數(shù)據(jù)中心等新領(lǐng)域，擴(kuò)募機(jī)制化常態(tài)化增強(qiáng)了資產(chǎn)吸引力，流動(dòng)性也因做市商制度完善而改善，這些因素共同提高了險(xiǎn)資布局REITs產(chǎn)品的熱情。