繼北京樓市限購(gòu)政策時(shí)隔13年迎來(lái)松綁之后，全國(guó)層面房地產(chǎn)政策再次迎來(lái)重磅優(yōu)化。

5月17日，中國(guó)人民銀行等接連發(fā)布3條關(guān)于住房貸款方面的通知，從貸款利率、首付比例兩方面進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。其中，包括下調(diào)首套和二套首付比例、下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，以及取消全國(guó)層面首套、二套房貸利率政策下限。

重磅政策發(fā)布后，作為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，北京樓市變化備受關(guān)注。新政后的首個(gè)周末，證券時(shí)報(bào)記者走訪了北京地區(qū)的多個(gè)新房項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，雖然政策還未在北京落地，但其疊加效應(yīng)逐漸凸顯，市場(chǎng)預(yù)期有所改善，尤其五環(huán)外有所升溫，愿意走出來(lái)看房的購(gòu)房者明顯增加。二手房方面，不少地區(qū)的帶看量在這個(gè)周末明顯增長(zhǎng)，市場(chǎng)成交有所升溫，這也被業(yè)內(nèi)視為市場(chǎng)基本達(dá)到了2024年小陽(yáng)春的熱度。

帶看活動(dòng)明顯增多

5月中旬的北京，天氣已經(jīng)邁入夏季，炎熱的高溫下，位于北京南三環(huán)外的中建星光里項(xiàng)目接待大廳仍有不少潛在購(gòu)房者前來(lái)咨詢。

5月19日上午，證券時(shí)報(bào)記者來(lái)到了中建星光里項(xiàng)目接待大廳發(fā)現(xiàn)，這里人頭攢動(dòng)，前來(lái)咨詢的人較多，有的圍在沙盤前仔細(xì)查看樓盤布局和地理位置，有的則在與銷售人員深入交流，了解購(gòu)房政策以及房源優(yōu)惠詳情。

“我們是央企中建八局在京的項(xiàng)目，樓盤位于東南三環(huán)外的核心區(qū)位，新房位置優(yōu)勢(shì)明顯。去年7月開(kāi)盤至今，兩居77平米的戶型已經(jīng)剩尾房了，低樓層和頂層還有特價(jià)房，580萬(wàn)元左右，但需要7天首付到位。三居和四居的改善戶型也賣的很好，昨天周六下午我們就簽約了7套。我們項(xiàng)目單價(jià)比目前四環(huán)內(nèi)的大部分在售項(xiàng)目都低，所以現(xiàn)在都快清盤了，不少業(yè)主還介紹朋友來(lái)看?！痹陧?xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的一位接待人員告訴記者。

談及5月17日房地產(chǎn)領(lǐng)域新政對(duì)北京樓市帶來(lái)的變化，該一線銷售人士告訴記者，“周末看房的人確實(shí)多了，但目前對(duì)買房影響不大。一方面，降低首付北京尚未明確，仍按照首付款比例不低于30%，每個(gè)城市可能會(huì)根據(jù)自身調(diào)整，但北京肯定會(huì)更謹(jǐn)慎。另一方面，商貸利息若下調(diào)也涉及眾多銀行層面，目前僅公積金貸款利息下降了。整體看，國(guó)家出臺(tái)的多重政策也是為樓市注入更大信心，我們認(rèn)為未來(lái)可能會(huì)有更多的政策出臺(tái)?！?/p>

資料顯示，2023年2月，北京集中供地期間，中建八局旗下中建東孚、建發(fā)、保利、首開(kāi)、華潤(rùn)、龍湖等10家房企報(bào)名競(jìng)拍朝陽(yáng)區(qū)小紅門地塊。最終經(jīng)過(guò)搖號(hào)，該地塊被中建東孚以總價(jià)14.26億元競(jìng)得。這也是央企開(kāi)發(fā)商中建八局旗下中建東孚首次進(jìn)軍北京市場(chǎng)。

除了央企的樓盤項(xiàng)目外，頭部民企的部分在京項(xiàng)目近期也呈現(xiàn)明顯升溫態(tài)勢(shì)。以五環(huán)外比較有市場(chǎng)影響力的樓盤龍湖御湖境來(lái)說(shuō)，記者從公司方面最新獲悉，5月上旬，尤其是小長(zhǎng)假期間，整體銷售同比4月客戶到訪量環(huán)比提升40%，成交量超50%?！皠倓傖尫诺慕凳赘稛岢贬j釀效應(yīng)還在持續(xù)，客戶量略有所上升。總體來(lái)看，市場(chǎng)信心的完全恢復(fù)仍需一段時(shí)間?！饼埡瘓F(tuán)北京相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴證券時(shí)報(bào)記者。

基礎(chǔ)達(dá)到小陽(yáng)春熱度

值得一提的是，北京地區(qū)的二手房市場(chǎng)變化同樣備受關(guān)注。北京市朝陽(yáng)區(qū)金臺(tái)路商圈某中介門店負(fù)責(zé)人告訴證券時(shí)報(bào)記者，5月18號(hào)是周六休息日，和上周日的情況做對(duì)比會(huì)相對(duì)客觀。從量化數(shù)據(jù)上看，我們門店昨天的咨詢量比上周日多出一倍，提升較為顯著。同時(shí)，帶看量也增加了2組，提高了約10%。

在北京南三環(huán)附近的一家鏈家門店外，證券時(shí)報(bào)記者也觀察到，中介人士進(jìn)進(jìn)出出，帶看活動(dòng)已經(jīng)明顯增多，這折射出北京樓市活躍度逐漸升溫。

“周五出的政策，周末約看有所增多，我今天就約了3波，咨詢賣房的人也多了起來(lái)?！闭劶罢邔?duì)買房的影響，該中介人士告訴記者，“現(xiàn)在僅公積金貸款下調(diào)，其他政策北京還沒(méi)有執(zhí)行。首付比例下調(diào)是全國(guó)層面，一城一策背景下，北京尚未確定。但現(xiàn)在客戶預(yù)期有所變化，因此帶看量有所增多，預(yù)計(jì)未來(lái)將明顯好轉(zhuǎn)。”

北京二手房庫(kù)存量持續(xù)增長(zhǎng)也備受關(guān)注。對(duì)此，該人士告訴記者，北京二手房市場(chǎng)庫(kù)存龐大，總量超過(guò)17萬(wàn)套，且仍有新房源持續(xù)登記?！爱?dāng)前市場(chǎng)中的庫(kù)存房源較多，也有不少高性價(jià)比的，‘以價(jià)換量’是近期成交的邏輯。整體看，消化速度相對(duì)較慢，平均成交周期約為三個(gè)月。當(dāng)前市場(chǎng)呈現(xiàn)出換房需求超過(guò)剛性需求的特點(diǎn)。房?jī)r(jià)方面，在預(yù)期向好背景下，整體市場(chǎng)保持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，未來(lái)北京有望出臺(tái)更多針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策?！?/p>

談及新政對(duì)北京市場(chǎng)的整體影響，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，“公積金25個(gè)基點(diǎn)落地了，別的尚未落地。北京商貸利率3.95%—4.05%，全國(guó)最高，優(yōu)化空間較大。成交方面，據(jù)我們監(jiān)測(cè)，5月18日（周六），二手房成交900套，周日超過(guò)1100套，周末兩天合計(jì)超過(guò)2000套，基本達(dá)到了2024年小陽(yáng)春的熱度，新建住宅成交量也出現(xiàn)了部分項(xiàng)目升溫的現(xiàn)象。希望北京相關(guān)政策盡快落地，未來(lái)有望迎來(lái)一波市場(chǎng)高潮?！?/p>

北京樓市政策持續(xù)優(yōu)化

值得一提的是，作為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，近期北京樓市政策正在持續(xù)優(yōu)化。

4月30日，北京發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市住房限購(gòu)政策的通知》，自本通知印發(fā)次日起，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，允許以下居民家庭或成年單身人士，在五環(huán)外新購(gòu)買1套商品住房。包括本市戶籍居民家庭，已在京擁有2套住房的；本市戶籍成年單身人士，已在京擁有1套住房的；連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非本市戶籍居民家庭或成年單身人士，已在京擁有1套住房的。

這也是時(shí)隔十三年，北京優(yōu)化房地產(chǎn)限購(gòu)政策的一大舉措。在限購(gòu)政策松動(dòng)的帶動(dòng)下，北京購(gòu)房需求逐步釋放，剛剛過(guò)去的五一小長(zhǎng)假期間表現(xiàn)尤為亮眼。

以二手房為例，鏈家數(shù)據(jù)顯示，今年“五一”期間北京二手房日均成交量同比增長(zhǎng)43%，帶看數(shù)據(jù)也有相近幅度增長(zhǎng)，顯示出市場(chǎng)整體交易活躍度提升，市場(chǎng)活力有所增強(qiáng)。

近期，證券時(shí)報(bào)記者走訪調(diào)研了北京地區(qū)樓市還發(fā)現(xiàn)，五環(huán)外的二手房和新房市場(chǎng)熱度已經(jīng)明顯升溫，其他區(qū)域整體平穩(wěn)。在剛剛過(guò)去的五一小長(zhǎng)假里，多個(gè)新房項(xiàng)目吸引了不少購(gòu)房者前來(lái)咨詢和認(rèn)購(gòu)，二手房帶看量呈現(xiàn)明顯增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

北京鏈家研究院院長(zhǎng)高原分析稱，相較普通周末與2023年五一假期，本年度五一假期市場(chǎng)活力增強(qiáng)主要有兩方面原因：一方面北京4月30日調(diào)整限購(gòu)政策，激發(fā)了部分改善性客戶的購(gòu)房需求，客戶咨詢量顯著增長(zhǎng)；另一方面是2023年五一假期前后，北京市多次遭遇沙塵天氣，使得客戶外出看房熱情降低。