如今，成都跟隨全國樓市主流方向，4月底推出樓市松綁新政，幾乎是全面解除限購措施。

那么，新政出臺(tái)已接近滿月，成都房地市場(chǎng)表現(xiàn)如何呢？近日，證券時(shí)報(bào)·e公司記者實(shí)地走訪多個(gè)樓盤項(xiàng)目，成都購房熱度有了顯著提升，部分樓盤售樓部擠滿了購房者。

不過，咨詢者更多的是停留在咨詢階段，購房者心理都有比較明確的撿漏心態(tài)。目前，開發(fā)商為抓住這波新政流量，普遍給出了促銷優(yōu)惠政策。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授劉璐提醒，成都樓市“熱鬧之中分化加劇”，當(dāng)前對(duì)于購房者來說，既有風(fēng)險(xiǎn)、也有機(jī)會(huì)，不要盲目跟風(fēng)。

8年限購時(shí)代結(jié)束

自2016年10月實(shí)行住房限購政策以來，成都購房政策經(jīng)歷了先緊后松、多輪調(diào)整，使之成為重點(diǎn)城市中限購規(guī)定最為復(fù)雜的城市之一。

2016年到2022年上半年，成都購房政策逐步加碼收緊，并啟動(dòng)購房搖號(hào)、資格審核等一系列限購措施；2022年“5·16”新政，成都購房政策開始松綁，推出低限購門檻、多孩家庭多購一套房、放松限售等多項(xiàng)措施；再到2023年“9·26”新政出臺(tái)之后，成都僅剩5+2區(qū)域（即成華區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)，及四川天府新區(qū)、成都高新區(qū)）144平方米（含）以下戶型房源限購，購房條件也更加寬松，限購區(qū)需要戶口或繳納6個(gè)月社保即可。

（2018年5月成都一樓盤吸引約7萬人搶購1000套房）

最終，隨著2024年4月28日樓市新政的出爐，成都長達(dá)8年時(shí)間的限購時(shí)代正式結(jié)束。8年間，成都樓市經(jīng)歷了7萬人搶1000套房的空前盛況，經(jīng)歷了搖到房就爆賺數(shù)百萬元“打新躺贏”，也經(jīng)歷了炒房客聯(lián)手推高遠(yuǎn)郊房價(jià)高位被套的“惡果”。

根據(jù)今年“4·28”樓市新政顯示，成都進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)政策有三大核心要點(diǎn)：不再實(shí)施公證搖號(hào)選房、不再審核購房資格、提高多子女家庭首套房最高貸款額度。

具體來看，成都全市商品住房項(xiàng)目不再實(shí)施公證搖號(hào)選房，由企業(yè)自主銷售；對(duì)社會(huì)關(guān)注度較高的熱點(diǎn)項(xiàng)目，鼓勵(lì)企業(yè)采取公證搖號(hào)選房銷售。成都將推動(dòng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制走深走實(shí)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求；支持車位與住宅同步銷售；合理設(shè)置新出讓住宅用地車位規(guī)劃配比。

在滿足合理住房需求方面，成都樓市新政強(qiáng)調(diào)，全市范圍內(nèi)住房交易不再審核戶籍、社保等購房條件，不再限制購買套數(shù)。推廣首層架空層用于公共服務(wù)空間設(shè)置，提高住宅陽臺(tái)等半開敞空間比例，推動(dòng)郊區(qū)（市）縣開發(fā)低密度、高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，進(jìn)一步加大高品質(zhì)住宅供給。

此外，成都相關(guān)部門明確，今后開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品住宅時(shí)，住宅樓棟達(dá)到預(yù)售許可條件的，可同步預(yù)售對(duì)應(yīng)地下機(jī)動(dòng)車停車位；并鼓勵(lì)機(jī)動(dòng)車停車資源共享。其中，住宅類單套業(yè)主購買車位數(shù)不超過4個(gè)，非住宅類單套業(yè)主購買車位數(shù)不超過規(guī)劃配比。

近日，成都住房公積金管理中心還進(jìn)一步下發(fā)《關(guān)于提高多子女家庭首套房最高貸款額度的通知》要求，符合住房公積金貸款條件的多子女家庭，在成都市購買首套住房的，雙繳存人家庭最高貸款額度從80萬元調(diào)整為90萬元，單繳存人家庭最高貸款額度從40萬元調(diào)整為50萬元（多子女家庭為至少有一個(gè)未成年子女的二孩及以上家庭）。

個(gè)別樓盤人滿為患

不得不說，成都解除限購之后，全市人民對(duì)樓市的討論熱度有了明顯升溫，多個(gè)樓盤售樓部也出現(xiàn)了人潮涌動(dòng)的場(chǎng)景。

無論在土拍市場(chǎng)，還是在新房市場(chǎng)，成都錦江區(qū)都是全市范圍內(nèi)的佼佼者。回顧2023年成都樓市，錦江區(qū)是首個(gè)新房房價(jià)突破30000元/㎡的區(qū)域；同年，錦江區(qū)一宗29畝地塊經(jīng)過超70輪舉牌，最終以23500元/㎡的樓面價(jià)成交，溢價(jià)率為43.3%，刷新了成都紀(jì)錄。

今年3月，成都主城區(qū)迎來春節(jié)后首場(chǎng)土拍，采取“競(jìng)地價(jià)”方式進(jìn)行拍賣，即價(jià)高者得。其中，錦江區(qū)林家壩52畝地塊熱度最高，規(guī)劃建筑面積約8.74萬㎡，最終經(jīng)過81輪競(jìng)價(jià)，由金茂以21.42億元競(jìng)得，溢價(jià)率高達(dá)48.5%，樓面價(jià)24500元/㎡，再次刷新成都單價(jià)“地王”。

5月18日，證券時(shí)報(bào)·e公司記者來到成都錦江區(qū)南三環(huán)一樓盤項(xiàng)目，正直晌午時(shí)分太陽暴曬，但這并未降低市民的看房熱情。在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，前來咨詢的購房者擠滿了售樓中心，停車場(chǎng)早已是沒有空位，開發(fā)商甚至采取了限流措施。

（成都一樓盤看房車輛排長隊(duì)限流進(jìn)入）

據(jù)記者從現(xiàn)場(chǎng)了解到，自2023年11月以來，上述樓盤已經(jīng)有三批次約700套房源取得售樓許可證，精裝單價(jià)在28851元/㎡～32281元/㎡之間，總價(jià)在300萬元以上。

該樓盤銷售人員對(duì)記者表示，由于地段、配套、價(jià)格等優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目在成都關(guān)注度一直比較高，加之近期限購政策的解除，前來售樓部了解情況的購房者增加明顯。目前，已經(jīng)取證房源只剩下幾十套，每天都有簽約成交。同時(shí)，開發(fā)商也給出了一定量的促銷政策，在備案總價(jià)的基礎(chǔ)上大概有6個(gè)百分點(diǎn)的優(yōu)惠力度。

近日，位于成都天府新區(qū)的海倫堡玖悅府再次沖上本地樓市熱榜，原因無他——那就是大降價(jià)。

據(jù)悉，天府新區(qū)海倫堡可是曾經(jīng)的網(wǎng)紅樓盤，2021年～2023年期間，該項(xiàng)目已經(jīng)有2100多套房源分6批次拿到售樓許可證。此前，購房者曾蜂擁搶購海倫堡，搖號(hào)中簽率低至33%，樓盤銷售價(jià)格一度達(dá)到20000元/㎡以上。

不過，證券時(shí)報(bào)·e公司記者在海倫堡玖悅府現(xiàn)場(chǎng)了解到，目前該樓盤售價(jià)為14000元/㎡多，戶型面積在103㎡～150㎡之間，總價(jià)大概在150萬元/套以上。相比曾經(jīng)的高峰期，海倫堡玖悅府個(gè)別房源降價(jià)絕對(duì)值達(dá)到6000元/㎡，這就意味著，部分前期也在還沒交付新房，可能就已經(jīng)浮虧超過60萬元。

對(duì)此，現(xiàn)場(chǎng)銷售人員表示，因?yàn)槭俏脖P原因，開發(fā)商要回籠資金，才給出了如此大的優(yōu)惠幅度。通過近日的促銷，效果顯著，目前已經(jīng)僅剩下20來套房源。

熱鬧之中分化加劇

“近期，咨詢我買房的人確實(shí)增多了，但也僅僅停留于咨詢，真正的去現(xiàn)場(chǎng)看房并沒有顯著增加。同時(shí)，眾多的購房咨詢者心理都有比較明確的撿漏心態(tài)，說明大家對(duì)當(dāng)下成都樓市的價(jià)格預(yù)期還是比較樂觀，相信隨著近日‘史詩級(jí)’新政的出臺(tái)，市場(chǎng)會(huì)很快迎來實(shí)質(zhì)性的復(fù)蘇?！背啥假Y深房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人樊小兵對(duì)證券時(shí)報(bào)·e公司記者如是表示。

樊小兵進(jìn)一步稱，具體到項(xiàng)目來看，麓湖生態(tài)城·沄岸5月15日110套總價(jià)1000萬級(jí)房源2小時(shí)清盤，遠(yuǎn)達(dá)天宸名邸首批房源也于近日火速清盤，都表明好地段的項(xiàng)目在新政加持下去化很快。對(duì)于價(jià)位來說，主要還是集中在單價(jià)3萬元左右的精裝房，以新房為主。目前，二手房交易還是在小幅下挫，價(jià)格和成交量都有明顯回落，有將近258個(gè)小區(qū)出現(xiàn)零成交。新政或許會(huì)帶來市場(chǎng)預(yù)期的扭轉(zhuǎn)，所以為了走量去庫存，價(jià)格會(huì)有進(jìn)一步下探的可能，具體還是要看板塊庫存的結(jié)構(gòu)性。

（成都一樓盤售樓部人潮涌動(dòng)）

據(jù)貝殼研究院成都分院報(bào)告顯示，成都購房不再限制戶籍或社保資格，也不再限制家庭住房套數(shù)，對(duì)于外地來蓉置業(yè)客群無疑是巨大利好。目前，新政對(duì)市場(chǎng)的呵護(hù)與刺激作用仍在釋放，省外購房者入市顯著加快。

貝殼研究院成都分院數(shù)據(jù)顯示，整體來看，相比4月1日～27日期間，4月28日～5月15日房源掛牌、商機(jī)量、客戶成交量均有10%～15%左右的上浮。尤其是5月12日周日當(dāng)天，帶看量攀升，超過“五一”假期最后1天，接近今年春節(jié)開年后的周末水平?？梢?，客戶看房熱度仍在提升，新政對(duì)市場(chǎng)的呵護(hù)與刺激作用仍在釋放。

值得關(guān)注的是，在成都行政區(qū)中，成華區(qū)、天府新區(qū)、溫江區(qū)、郫都區(qū)、武侯區(qū)成交量增幅超過25%，交易放量主要集中在30歲以下、50歲以上人群。

相比四川省內(nèi)購房客群，外省購房者受新政的鼓舞更顯著。5月，成都貝殼二手成交客源中，約有1/5來源于省外地區(qū)，日均成交量相比新政前提升17%，而省內(nèi)購房者這一比例僅為5%左右。新政后，省外客戶成交周期明顯加快，客源成交周期縮短至50天，省內(nèi)非蓉購房者成交周期56天，縮短天數(shù)不及省外和成都籍客群。

針對(duì)目前的樓市情況，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授劉璐認(rèn)為，從購房者的置業(yè)角度來看，當(dāng)前樓市的分化會(huì)進(jìn)一步加劇。不僅不同類型城市的樓市分化很大，就算是在同一個(gè)城市內(nèi)部的分化也很大。因此，當(dāng)前的樓市對(duì)于購房者來說，既有風(fēng)險(xiǎn)，也有機(jī)會(huì)。

最近，劉璐也觀察到了成都樓市“熱鬧之中分化加劇”，目前還剛開始，以后可能表現(xiàn)得會(huì)更加明顯。劉璐表示，之前一些供大于求的區(qū)域，本身樓市購買力就不足。放開限購之后，直接利好的是之前供不應(yīng)求的區(qū)域，樓市購買力會(huì)進(jìn)一步地向這些供不應(yīng)求的區(qū)域集中。而其他供大于求的區(qū)域，樓市購買力則會(huì)被進(jìn)一步地分流。

劉璐提醒稱，當(dāng)前判斷樓市的情況，購房者首先應(yīng)該理清自己的真實(shí)購房需求。比如，通勤距離、教育配套、商業(yè)配套、生態(tài)環(huán)境等；同時(shí)，結(jié)合自己的購房預(yù)算，挑選最適合自己的好房子，適合自己的才是最好的，不要盲目跟風(fēng)。