證券時(shí)報(bào)·e公司記者近日走訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，作為較早推出樓市刺激政策的省會(huì)城市之一，河南鄭州新房、二手房交易熱度自2月末以來(lái)有所回升。

不過(guò)，相較于北上廣等城市的新房購(gòu)買(mǎi)熱，鄭州當(dāng)前在售一手房市場(chǎng)熱度仍顯不足。當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)人士認(rèn)為，鄭州目前存在居民購(gòu)房意愿、能力不足的情況，此外二手成交的崛起，也進(jìn)一步擠壓了新房市場(chǎng)。

鄭州市場(chǎng)自2月底啟動(dòng)回暖

雖然是工作日，但3月14日下午，當(dāng)證券時(shí)報(bào)·e公司記者在位于鄭州北三環(huán)的美盛教育港灣售樓部，依然看到不少前來(lái)咨詢(xún)購(gòu)房的客戶(hù)。

“這兩年房?jī)r(jià)處于低位，想趁政策和價(jià)格優(yōu)惠選一套離學(xué)區(qū)、醫(yī)院近的住房，所以目標(biāo)仍是圍繞城市核心區(qū)。目前鄭州三環(huán)內(nèi)的新房樓盤(pán)已經(jīng)不多，除了少數(shù)新房樓盤(pán)外，也會(huì)關(guān)注下二手房市場(chǎng)?！迸收勚匈?gòu)房者這樣提及。

作為2023年鄭州本土銷(xiāo)售業(yè)績(jī)第一的美盛地產(chǎn)，全年銷(xiāo)售額達(dá)到65.97億元，目前在鄭州主城區(qū)的在售項(xiàng)目中，除教育港灣外，還包括了美盛金水印、美盛中環(huán)壹號(hào)兩個(gè)樓盤(pán)。

“這三個(gè)樓盤(pán)同屬鄭州市陳砦廟李城中村改造項(xiàng)目，位于鄭州市金水區(qū)核心區(qū)域，周邊學(xué)校、醫(yī)療、商業(yè)、交通等優(yōu)質(zhì)配套環(huán)伺，各項(xiàng)目戶(hù)型涵蓋77平米到233平米全齡戶(hù)型，對(duì)應(yīng)購(gòu)房人群覆蓋剛需、剛改、再改、終極置業(yè)等所有需求?！闭劶肮緲潜P(pán)銷(xiāo)售成績(jī)領(lǐng)先的原因，美盛教育港灣項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人這樣闡述。

該負(fù)責(zé)人稱(chēng)，核心城市北上廣深杭等3月迎來(lái)供應(yīng)放量，改善和高端盤(pán)占比上升，拉動(dòng)市場(chǎng)熱度回升，加之核心一、二線(xiàn)樓市調(diào)控政策尚有放松空間，也將助力市場(chǎng)維穩(wěn)。不過(guò)鄭州“小陽(yáng)春”行情未能普遍展開(kāi)，區(qū)域分化，目前僅在核心區(qū)域及熱點(diǎn)片區(qū)存在短暫窗口期。

他表示，對(duì)比2023年開(kāi)年后的井噴式爆發(fā)，2024年年初春節(jié)期間鄭州地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走低。不過(guò)，春節(jié)后隨著客戶(hù)返鄭，2月底市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯回升趨勢(shì)。在此背景下，美盛多盤(pán)趁勢(shì)開(kāi)始加快推盤(pán)動(dòng)作，部分以現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房提升客戶(hù)的置業(yè)信心，促進(jìn)市場(chǎng)積壓客戶(hù)需求釋放。

公司旗下的三個(gè)盤(pán)近期來(lái)訪(fǎng)增加明顯，市場(chǎng)成交量較1月份、2月份有明顯提升。

對(duì)比新房市場(chǎng)，當(dāng)前鄭州二手房需求更為火熱。

“因受春節(jié)假期影響，2024年1月份和2月份鄭州二手房成交量呈下降趨勢(shì)。不過(guò)春節(jié)后成交量有明顯回升，尤其是2月份第三周以后，成交量已明顯達(dá)到去年同期上方。”專(zhuān)業(yè)從事二手房交易的貝殼鄭州站簽約經(jīng)理王威振告訴證券時(shí)報(bào)·e公司記者，雖然對(duì)比北上廣等城市近期在地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)的爆發(fā)性增長(zhǎng)，鄭州市場(chǎng)實(shí)際銷(xiāo)售情況沒(méi)有那么火爆。但北上廣出現(xiàn)的購(gòu)房熱度主要集中在新房市場(chǎng)，而鄭州目前二手房市場(chǎng)相對(duì)表現(xiàn)更好，一手房的交易量正在被二手房慢慢拉平。

二手房熱度高于新房市場(chǎng)

“雖然近兩年系列利好政策下，購(gòu)房者對(duì)樓市預(yù)期回升，但更多購(gòu)房者購(gòu)房目標(biāo)還是享受優(yōu)質(zhì)配套和成熟周邊，考量更多的是自身落戶(hù)和學(xué)區(qū)需求，這也導(dǎo)致二手房需求對(duì)一手房形成了替代。”采訪(fǎng)中王威振提及，此前鄭州一手房和二手房的成交數(shù)據(jù)整體呈現(xiàn)3比1狀態(tài)，即每成交三套一手房才會(huì)成交一套二手房，但這個(gè)數(shù)據(jù)從去年年底開(kāi)始變化，目前已逐步變?yōu)?.5比1。

來(lái)自貝殼找房的數(shù)據(jù)顯示，2023年鄭州新房二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)同比上漲約44%。其中新房住宅網(wǎng)簽套數(shù)同比上漲約20%，二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)同比上漲約80%，二手房網(wǎng)簽量首超新房，鄭州進(jìn)入存量時(shí)代。

二手房需求大步追趕新房的趨勢(shì)仍在2024年延續(xù)。

貝殼找房研究院鄭州分院分析師告訴證券時(shí)報(bào)·e公司記者，今年春節(jié)后，鄭州新房二手市場(chǎng)周度成交量快速恢復(fù)，尤其二手房節(jié)后第三周成交量達(dá)到2023年3月下旬周度水平。節(jié)后購(gòu)房需求主要以剛需群體為主，而二手房市場(chǎng)低總價(jià)小套受到市場(chǎng)追捧，30歲以下購(gòu)房群體占比明顯提升。

“對(duì)比年初的市場(chǎng)弱勢(shì)行情，近幾周來(lái)新房、二手房市場(chǎng)確實(shí)有所回暖?！鄙鲜龇治鰩煴硎荆捎诖汗?jié)的影響，1月至2月份是傳統(tǒng)的銷(xiāo)售淡季。根據(jù)過(guò)往年份的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看，網(wǎng)簽面積及供應(yīng)面積均在1月至2月份呈現(xiàn)出下行趨勢(shì)，2024年也不例外。2024年1月份住宅網(wǎng)簽套數(shù)4110套，2 月住宅網(wǎng)簽1671套，環(huán)比降幅為59%。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)，鄭州1月份二手住宅價(jià)格環(huán)比下降0.7%，同比下降6.3%，新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.4%，同比下降2.2%，價(jià)格仍處向下波動(dòng)調(diào)整階段。但同一線(xiàn)及核心二線(xiàn)城市對(duì)比，鄭州新房二手價(jià)格向下調(diào)整幅度處于中間水平。

他表示，每年春節(jié)后，二手剛性購(gòu)房需求通常會(huì)迎來(lái)一定規(guī)模的集中釋放，低總價(jià)房源成交占比快速提升。2024年節(jié)后剛需入市熱情超預(yù)期，2月100萬(wàn)元以?xún)?nèi)成交占比達(dá)到峰值，創(chuàng)2020年以來(lái)新高、單月最大提升幅度。

購(gòu)房意愿及能力不足情況仍存

作為較早推出系列樓市利好政策的省會(huì)城市之一，近年來(lái)鄭州在促進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)，推進(jìn)保交樓措施等方面動(dòng)作頻頻。

采訪(fǎng)中美盛教育港灣項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人就表示，2024年LPR首次大幅度調(diào)降，傳遞出穩(wěn)樓市信號(hào)，鄭州首套房利率低至3.45%，同時(shí)正在探索一手房“帶押過(guò)戶(hù)”，提高市場(chǎng)流通性，延續(xù)“招才引智計(jì)劃”，針對(duì)高層次人才及青年人才給予首套房購(gòu)房補(bǔ)貼等政策的推出，都有利于鄭州人口結(jié)構(gòu)優(yōu)化，對(duì)市場(chǎng)銷(xiāo)售有明顯促進(jìn)及信心提振作用。

不過(guò)，在近期這波備受關(guān)注的購(gòu)房需求回暖熱潮中，鄭州地區(qū)的表現(xiàn)并不算突出，去化壓力仍大。

據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，截至今年2月份，鄭州新房市場(chǎng)庫(kù)存量為1493萬(wàn)平方米，庫(kù)存量穩(wěn)步走低，但由于近2月月均去化放緩，導(dǎo)致半年均去化周期拉長(zhǎng)至27.9個(gè)月。分區(qū)域來(lái)看，去化壓力較大的區(qū)域依然是港區(qū)、中原區(qū)、金水區(qū)，去化周期遠(yuǎn)超18月紅線(xiàn)。

為何相比北上廣等一線(xiàn)大城，鄭州樓市近期的熱度并不旺？

“鄭州樓市相關(guān)限制性政策放松的力度大，推出的也較早。比如，鄭州在2022年3月就執(zhí)行了認(rèn)房不認(rèn)貸、取消20%的二手房交易的差額稅，首付比例最低20%，親屬投靠養(yǎng)老可增加一套購(gòu)房名額等變相限購(gòu)放松政策，政策出臺(tái)后短期內(nèi)市場(chǎng)成交量明顯提升，但政策效果難以持續(xù)，核心原因還是在于有效需求不足?！鄙鲜龇治鰩熣J(rèn)為，鄭州地產(chǎn)有效需求不足，一方面在于人口增速放緩，需求基數(shù)減少；另一方面在于居民購(gòu)房能力及意愿不足。

其稱(chēng)，鄭州2022年常住人口增加8.6萬(wàn)人，而過(guò)去十年每年平均增加數(shù)量約為30萬(wàn)人，出現(xiàn)了明顯減少。人口流入放緩是二線(xiàn)城市普遍遇到的問(wèn)題，而新房市場(chǎng)的需求主要依托人口持續(xù)大量流入。

同時(shí)，房?jī)r(jià)持續(xù)向下，政策層出不窮，在購(gòu)房者“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”“政策會(huì)繼續(xù)寬松”的心理作用下，不少潛在購(gòu)房者選擇觀望。三年疫情影響后，居民收入增速放緩，對(duì)未來(lái)收入信心不足，這就直接反映出居民繼續(xù)加杠桿的能力不足，購(gòu)房意愿及能力均較此前趨弱。

此外需要看到，鄭州二手房崛起正在擠壓新房市場(chǎng)。二手以?xún)r(jià)換量，且所見(jiàn)即所得，居民當(dāng)前購(gòu)房偏好傾向二手。2023年鄭州就已進(jìn)入存量市場(chǎng)，利好政策的效果也更多在二手房得到釋放。