自去年9月以來，上海接連打出“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降低首付比例和房貸利率、放松單身限購、優(yōu)化公積金政策等一系列政策優(yōu)化調(diào)整組合拳，以進(jìn)一步滿足多樣化住房需求，拉動(dòng)剛性及改善性需求入市。

在此背景下，步入3月份的上海二手房市場成交量觸底反彈，其中，3月9日二手房網(wǎng)簽成交863套房源（包括二手住宅、商鋪、辦公樓及車位等），與去年9月份的單日成交高點(diǎn)相當(dāng)；3月16日，上海二手房成交套數(shù)則為856套。近日，證券時(shí)報(bào)記者走訪了解，多個(gè)小區(qū)中介普遍反映近期帶看量有所增多，但房東提價(jià)底氣依然不足，仍處于買方市場。新房方面，近兩周售樓處人流有所回暖，不同樓盤情況則分化明顯。

與此同時(shí)，2024年首輪土拍火爆。3月14日和3月15日，上海完成了2024年第一批次首輪集中土拍，掛牌的5宗地均成功出讓，總建面28.4萬平方米，成交總金額約134.1億元，共吸引超過20家房企參拍。從溢價(jià)率來看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，除寶山顧村地塊5.56%溢價(jià)成交外，其余4宗地塊均搖號成交，整體溢價(jià)率創(chuàng)下2021年集中供地以來的新高，高達(dá)9.07%。

二手房成交回暖

33歲的小胡和妻子于2015年購買了寶山區(qū)淞南板塊的68平方米兩室一廳的老公房作為婚房，隨著孩子的出生以及父母過來幫忙落腳，他們打算進(jìn)行置換并看中了位于同一板塊的高層商品房。在去年“認(rèn)房不認(rèn)貸”出臺后，小胡出手了原先的老公房，之后開始觀望，等待合適的房源和價(jià)格。

“新政后，我們現(xiàn)在算名下無房了，再買入仍可獲得首套房利率優(yōu)惠，同時(shí)首付也降低了。加上這波調(diào)整房價(jià)趨于理性，我們在考慮入手了，選擇的戶型是中高樓層的90平三房兩廳。”小胡告訴證券時(shí)報(bào)記者。

小胡所看中的小區(qū)門口有雙軌交，并與楊浦區(qū)的新江灣低密度社區(qū)相鄰，所以該小區(qū)也成為寶山區(qū)房價(jià)的高地。3月17日，該小區(qū)中介向記者介紹，小胡看中的戶型，如果是精裝修，在2022年3月一度賣到780萬元，如今，類似房源的掛牌價(jià)有的已不足700萬元，并且還能談。當(dāng)日，在一套熱門房源內(nèi)，中介帶著小胡和另外兩組客戶一起看房。

“最近市場有點(diǎn)回暖，帶看量和成交量比之前多了些，明顯低于市場價(jià)的筍盤減少，但價(jià)格還漲不起來。”寶山和楊浦的中介均向記者這樣說。

據(jù)上海房地產(chǎn)交易中心披露的數(shù)據(jù)，3月4日—3月10日上海二手房（包括二手住宅、車位及辦公樓等）共成交4309套，較前一周上漲12.4%，其中3月9日網(wǎng)簽成交863套房源，與去年9月份的單日成交高點(diǎn)相當(dāng)。從最新情況來看，3月15日、16日對應(yīng)的數(shù)據(jù)分別為699套、856套。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉向證券時(shí)報(bào)記者分析稱，目前二手房成交量確實(shí)有回升，每年上海樓市在三四月份有個(gè)季節(jié)性反彈，可以稱為當(dāng)年的“小陽春”。今年上?！靶￡柎骸北?月份的日均成交量有所上升，但與去年同期相比仍有較大差距。新房方面，3月份開始開發(fā)商的推盤節(jié)奏在加快，預(yù)計(jì)三四月網(wǎng)簽的數(shù)據(jù)也會體現(xiàn)出來。

來自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，3月4日—3月10日新建商品住宅成交面積4.66萬平方米，環(huán)比減少44.78%。前期入市的項(xiàng)目已經(jīng)消化完畢，新項(xiàng)目還在認(rèn)籌中，短期出現(xiàn)青黃不接現(xiàn)象。

新樓盤間分化仍明顯

“二手房反彈感覺比新房速度更快一點(diǎn)，但仍是買方市場。一手房方面，不少新盤項(xiàng)目開始認(rèn)籌，近兩個(gè)周末售樓處人氣在穩(wěn)步恢復(fù)，為后續(xù)轉(zhuǎn)化提供鋪墊。不同的樓盤分化仍然明顯，一些熱盤不出意外觸發(fā)積分制，這些項(xiàng)目熱銷有望帶動(dòng)交易情緒升溫。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦向證券時(shí)報(bào)記者表示。他認(rèn)為，整體來看，今年“小陽春”出現(xiàn)有些遲，原因在于新房供應(yīng)速度慢導(dǎo)致成交反彈沒有很好延續(xù)，但市場整體在向好發(fā)展，3月下半月樓市交易數(shù)據(jù)必定會加速補(bǔ)量，“小陽春”走到4月份仍有希望。

從近期新房認(rèn)購（也稱認(rèn)籌）情況來看，根據(jù)第三方監(jiān)測平臺和證券時(shí)報(bào)記者初步梳理，截至3月14日，上海第二批次22個(gè)新盤，有15盤結(jié)束認(rèn)購，其中有5盤觸發(fā)積分，分別為徐匯的匯元璽48套房源，認(rèn)購率約為513%；保利濱江天珺20套房源，認(rèn)購率約300%；黃浦的綠城外灘蘭庭166套房源，認(rèn)購率約271%；寶山的中環(huán)置地潤府獲580套認(rèn)購，認(rèn)購率約223%；閔行的綠城·沁蘭園412套房源，認(rèn)購率約190%；在第三批次19個(gè)項(xiàng)目中，位于嘉定的理想之地（五期）212套房源率先結(jié)束認(rèn)購，以323%的認(rèn)購率觸發(fā)積分，該盤正式開盤時(shí)間為3月30日，在2023年理想之地就已成為網(wǎng)紅盤，曾四開四罄。

雖然網(wǎng)紅盤們熱度不減，但新盤間分化仍然明顯，一些內(nèi)環(huán)項(xiàng)目關(guān)注度仍頗高。3月16日，記者跟隨購房者小劉走訪了部分第三批次尚待認(rèn)籌房源。事業(yè)有成的小劉本次將置換目標(biāo)瞄準(zhǔn)了內(nèi)中環(huán)的三房項(xiàng)目，其中，位于楊浦區(qū)的內(nèi)環(huán)內(nèi)項(xiàng)目A本次可售房源近300套，主力戶型為99平3房2廳2衛(wèi)，均價(jià)約11.7萬/平方米，交房時(shí)間預(yù)計(jì)為2026年下半年。在預(yù)約看房前，意向客戶需要通過首套300萬元、二套500萬元的驗(yàn)資要求。當(dāng)日臨近中午飯點(diǎn)，前來看房者仍絡(luò)繹不絕。據(jù)現(xiàn)場銷售人員介紹，本周比上一周來售樓處的客流明顯增多，具體認(rèn)籌時(shí)間預(yù)計(jì)4月初。

與項(xiàng)目A處于同一區(qū)域的項(xiàng)目B（此前已開盤）近期也受到購房者關(guān)注。該項(xiàng)目均價(jià)12.1萬/平方米，去年一、二期產(chǎn)品兩開兩罄，四季度開盤的三期去化約8成。據(jù)項(xiàng)目B銷售人員介紹，目前100平方米左右戶型仍有10余套尾盤可供選擇。由于交房時(shí)間相對較早（2025年10月），當(dāng)日該盤也吸引了些許客戶前來咨詢。

當(dāng)日下午2點(diǎn)左右，記者跟隨小劉來到浦東金橋中環(huán)附近某新盤時(shí)則是另一幅景象，售樓處的沙盤前和樣板間中客流零星，看房也未有驗(yàn)資要求。據(jù)了解，該項(xiàng)目位于金橋九宮格區(qū)域內(nèi)，在2022年2月推出首期產(chǎn)品時(shí)均價(jià)7.5萬/平方米，在當(dāng)時(shí)觸發(fā)積分后，于6月份開盤后短期內(nèi)售罄；二期產(chǎn)品均價(jià)約7.95萬/平方米，項(xiàng)目雖未觸發(fā)積分，但開盤后去化率逾9成。據(jù)銷售人員介紹，本次樓盤為該項(xiàng)目三期產(chǎn)品，均價(jià)升至逾8.2萬元/平方米，三期產(chǎn)品今年1月入市時(shí)曾推出兩個(gè)地塊合計(jì)逾500套房源，當(dāng)時(shí)去化率約為50%。在上海三批次新房中，三期產(chǎn)品最后一塊地的600余套房源獲批，均價(jià)與此前持平，預(yù)計(jì)于2027年5月交付，認(rèn)籌時(shí)間或在3月底。

“這期客戶少可能與單價(jià)提升等因素有關(guān)。雖然熱度不復(fù)往昔，但該項(xiàng)目1月份的認(rèn)購和去化情況仍好于不少同期新盤。其他一些新盤光認(rèn)購率50%都沒達(dá)到，考慮到最后棄號等去化情況估計(jì)更不理想?！币晃坏禺a(chǎn)分析人士告訴記者。

事實(shí)上，對于當(dāng)前樓市現(xiàn)狀，3月7日，上海市房協(xié)曾召開房地產(chǎn)市場座談會，保利、華潤、招商、中鐵建、金地、建發(fā)、建工、大華、寶華等11家企業(yè)參加了會議。參會企業(yè)普遍認(rèn)為，當(dāng)前上海市房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整之中，二手房市場有觸底企穩(wěn)跡象，新房市場交易承壓。春節(jié)后，案場來訪量有所提升，但成交量回升并不明顯，轉(zhuǎn)化率較低。市場分化明顯，外環(huán)內(nèi)項(xiàng)目銷售情況良好，遠(yuǎn)郊區(qū)域銷售情況較差。針對當(dāng)前的市場情況，企業(yè)提出了優(yōu)化限購政策、完善土拍政策、加快配套落地、關(guān)注風(fēng)貌住宅的供求、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管政策等政策建議。

土拍溢價(jià)率創(chuàng)2021年集中供地以來新高

上海市房協(xié)秘書長蔣慰如在上述座談會上表示，當(dāng)前行業(yè)的發(fā)展進(jìn)入了新發(fā)展階段，行業(yè)已經(jīng)度過了高歌猛進(jìn)的“青年期”，正在進(jìn)入行穩(wěn)致遠(yuǎn)的“中年期”。市場供求、行業(yè)運(yùn)行、企業(yè)經(jīng)營、政策制度都會隨之調(diào)整。今年市房協(xié)將圍繞市住建委、房管局的工作重點(diǎn)，積極發(fā)揮“提供服務(wù)，反映訴求，規(guī)范行為，引領(lǐng)發(fā)展”作用，著力在“促交易，穩(wěn)市場”方面，凝聚行業(yè)和企業(yè)智慧，搭建合作平臺，幫助企業(yè)銷售經(jīng)營，助力上海市房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

3月11日，上海市房協(xié)還召開“一二手房聯(lián)動(dòng)”研討會。會議指出，當(dāng)前樓市運(yùn)行分化，部分外環(huán)外樓盤去化困難。大部分項(xiàng)目啟用分銷，客源占比40%—60%，部分房企、中介還嘗試一二手聯(lián)動(dòng)。會議圍繞當(dāng)前分銷市場現(xiàn)狀和所存在的問題、政策建議展開了研討，并對下一步如何規(guī)范在分銷的基礎(chǔ)上開展一二手聯(lián)動(dòng)進(jìn)行了討論。

盡管上海樓市總體仍顯平淡，但2024年首輪土拍市場表現(xiàn)卻有些超預(yù)期?？硕饠?shù)據(jù)顯示，3月14日和15日，上海完成了2024年第一批次首輪集中土拍，掛牌的5宗地均成功出讓，總建面28.4萬平方米，成交總金額約134.1億元。本次供應(yīng)質(zhì)量明顯提升，不僅有靜安中興路這樣的中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，還有閔行古美、浦東北蔡、楊浦長海等熱點(diǎn)板塊地塊，因此吸引了多家房價(jià)參拍，市場熱度明顯上升，其中古美地塊更是超出10家房企競標(biāo)，時(shí)隔兩年再度觸及企業(yè)打分條款；溢價(jià)率來看，除寶山顧村地塊5.56%溢價(jià)成交外，其余4宗地塊均搖號成交，整體溢價(jià)率創(chuàng)下2021年集中供地以來的新高，高達(dá)9.07%。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，本次掛牌的5宗地除寶山顧村地塊僅有2家房企參拍外，其余4宗參拍房企數(shù)量超過4家，閔行古美地塊參拍房企更是多達(dá)12家，房企參拍熱情有所提升。不過從競拍房企名單來看，依然以央國企為主，民營房企僅有大華參拍。

在盧文曦看來，自去年9月份以來，包括上海在內(nèi)的一線城市接連出臺提振樓市組合拳，以進(jìn)一步滿足多樣化住房需求，拉動(dòng)剛性及改善性需求入市。目前，政策效果有望逐步顯現(xiàn)。

“在此背景下，一二線城市仍將成為房企未來的主攻方向。2024年上海首輪土拍整體表現(xiàn)不錯(cuò)，掛牌的5宗地均成功出讓，其中古美這樣的純住宅大面積地塊成為了大開發(fā)商們的必爭之地。我印象中至少最近一年沒有出現(xiàn)過十幾家開發(fā)商爭搶同一地塊的情形了，光就古美地塊的表現(xiàn)來看這點(diǎn)就有些超預(yù)期?！彼蛴浾叻治龇Q。

克而瑞認(rèn)為，繼廣州120平方米以上、香港取消限購之后，上海本輪土拍開拍首日（3月14日），新一線城市的風(fēng)向標(biāo)杭州也出臺重磅樓市新政，全面取消二手房限購，為提振城市購房需求，限購放松的春風(fēng)或?qū)⒃谝痪€和新一線城市中逐漸展開，這在一定程度上提振房企信心，土地市場熱度有望在二季度有所提升。