今年1月末，廣州市放開120平方米以上住房限購(gòu)政策，成為當(dāng)前國(guó)內(nèi)四大一線城市中住房限購(gòu)政策最為寬松的城市。

如今，新政推出一個(gè)月有余，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)有何變化？證券時(shí)報(bào)·e公司記者通過實(shí)探當(dāng)?shù)貥潜P和走訪中介發(fā)現(xiàn)，近期廣州樓市熱度確實(shí)有所回升，成交量有所增加，但價(jià)格方面并沒有如不少人預(yù)期般出現(xiàn)上漲，相反，部分熱門樓盤開始推出折扣活動(dòng)攬客，不少二手房東也選擇調(diào)低掛盤價(jià)尋求盡快出手，整個(gè)市場(chǎng)“以價(jià)換量”的現(xiàn)象突出。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況也顯示，今年2月，廣州新建商品住宅銷售價(jià)格同比下跌4.6%，環(huán)比下跌0.8%；二手住宅銷售價(jià)格同比下降7.5%，環(huán)比下跌1.0%。

核心區(qū)新盤扎堆入市

截至目前，廣州市保留限購(gòu)政策的區(qū)域僅為天河區(qū)、越秀區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、南沙區(qū)以及白云區(qū)部分地區(qū)。作為廣州CBD所在地，天河區(qū)的關(guān)注度位列各區(qū)之首。

此前，天河區(qū)新盤長(zhǎng)期稀缺，但今年以來，多個(gè)新盤扎堆入市，據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，截至2024年3月，天河區(qū)共有22個(gè)在售或待售項(xiàng)目，多個(gè)產(chǎn)品定位相近，各個(gè)樓盤之間的競(jìng)爭(zhēng)也將不可避免。

值得一提的是，鑒于120平方米以上住宅限購(gòu)放開，大戶型也成為各大樓盤角力的主戰(zhàn)場(chǎng)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前天河總共有17個(gè)樓盤擁有120平方米以上戶型，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。

近日，證券時(shí)報(bào)·e公司記者前往天河區(qū)網(wǎng)紅項(xiàng)目越秀·天河·和樾府，當(dāng)日雖然下著小雨，但記者在該項(xiàng)目營(yíng)銷中心外看到，多組訪客正在洽談區(qū)與銷售人員進(jìn)行交流。在該項(xiàng)目銷售人員帶領(lǐng)記者前往樣板房實(shí)地看房時(shí)，記者注意到，同一套樣板房?jī)?nèi)，還有兩組銷售人員正在分別帶領(lǐng)客戶介紹房源。

據(jù)該項(xiàng)目開發(fā)商越秀地產(chǎn)介紹，今年2月，越秀·天河·和樾府共計(jì)來訪652臺(tái)，銷售額達(dá)3.9億元，其中來訪的外市客戶占比為11%。該項(xiàng)目銷售人員向記者表示，目前外地看房客不少，甚至迎來了上海、江蘇等長(zhǎng)三角地區(qū)的客戶前來選購(gòu)。

不過，記者從銷售人員處獲悉，該項(xiàng)目近期也推出了一些活動(dòng)，其中部分特價(jià)房源的單價(jià)，較項(xiàng)目開盤之初也略有折扣。該銷售人員解釋稱，當(dāng)下天河區(qū)推出的新盤較多，就連越秀地產(chǎn)近期也會(huì)在天河區(qū)推出一個(gè)新項(xiàng)目越秀·觀樾，因此，該項(xiàng)目需要更加注重自身的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。

同樣在近期，證券時(shí)報(bào)·e公司記者還前往了天河區(qū)另一熱門樓盤項(xiàng)目，該項(xiàng)目在去年開盤之初的上市均價(jià)為8.5萬(wàn)元/平方米。但就在記者此次踩盤的過程中，銷售人員透露，該項(xiàng)目現(xiàn)在已推出一批均價(jià)在“6字頭”的特價(jià)房源。

對(duì)于推出特價(jià)房的原因，該銷售人員稱，當(dāng)期市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生變化，去年該項(xiàng)目在天河區(qū)仍有“稀缺新盤”的屬性，但今年大量新盤上市，內(nèi)卷加劇，稀缺屬性帶來的溢價(jià)有所回歸。

“以價(jià)換量”

記者了解到，廣州持續(xù)上升的新房庫(kù)存量，令不少開發(fā)商都走上“卷價(jià)格”之路，目前全新盤多以低價(jià)開售，多個(gè)項(xiàng)目的開盤價(jià)格比吹風(fēng)價(jià)低近5000—10000元/平米。

以天河?xùn)|板塊的華潤(rùn)置地·天河潤(rùn)府為例，該項(xiàng)目開盤前夕，同一片區(qū)的另一樓盤珠江花城迅速以九折的優(yōu)惠促銷。結(jié)果，天河潤(rùn)府的首開成交熱度不如預(yù)期，去化率在20%以下；而珠江花城卻在促銷后的第一個(gè)周末短短兩天內(nèi)取得了勁銷3億元的戰(zhàn)果。

房地產(chǎn)市場(chǎng)研究專家鄧浩志表示，天河區(qū)的項(xiàng)目重合度較高，目前的在售代售項(xiàng)目，再加上今年后續(xù)的賣地，預(yù)計(jì)將接近30個(gè)項(xiàng)目?！疤旌右呀?jīng)由以前的‘四大名盤’，現(xiàn)變?yōu)槭兄行乃膮^(qū)中的供應(yīng)大區(qū)，供應(yīng)量一下子飆升七八倍，所以產(chǎn)品重合度一定會(huì)高，項(xiàng)目間的正面競(jìng)爭(zhēng)將是趨勢(shì)?！?/p>

在廣州世聯(lián)研究院副院長(zhǎng)崔登科看來，目前購(gòu)房者出現(xiàn)了一些對(duì)期望減輕家庭債務(wù)的反饋，所以高使用率、低總價(jià)的項(xiàng)目會(huì)較受歡迎，而這種“卷總價(jià)”的市場(chǎng)情況依然會(huì)持續(xù)一段較長(zhǎng)時(shí)間。對(duì)于開發(fā)商來說，目前流動(dòng)性比價(jià)格定位更為重要。合富研究院也指出，目前市場(chǎng)對(duì)價(jià)格較為敏感，無論新貨、余貨，成交熱點(diǎn)均聚集在“高性價(jià)比”的項(xiàng)目。

而在二手房市場(chǎng)，根據(jù)多家中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的廣州二手樓市成交報(bào)告顯示，受春節(jié)這一傳統(tǒng)淡季的影響，廣州2月新房及二手房成交宗數(shù)均有明顯下降，但節(jié)后交投活躍度回升明顯，當(dāng)前“以價(jià)換量”仍是市場(chǎng)主流。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)可以看到，自從去年8月以來，廣州二手住宅的成交價(jià)格已經(jīng)環(huán)比連跌了10個(gè)月。合富大數(shù)據(jù)顯示，最近1年，廣州二手住宅市場(chǎng)議價(jià)空間都保持在5%以上，最高達(dá)到8.2%。最近5個(gè)月數(shù)據(jù)持續(xù)上升，2月的議價(jià)空間處于8%，接近最高點(diǎn)。

一位房地產(chǎn)中介人士向證券時(shí)報(bào)·e公司記者表示，在廣州剛剛放開120平方米以上住宅限購(gòu)政策時(shí)，他的一位客戶曾立刻將其在售的大戶型房源價(jià)格調(diào)升了10萬(wàn)元，但很快遭遇市場(chǎng)“打臉”，最終這套房源以比之前掛盤價(jià)還低數(shù)十萬(wàn)的價(jià)格出售。

“廣州樓市的購(gòu)房者還是比較理性的，哪怕房東把二手房掛牌價(jià)給調(diào)高了，他們也不接受的?！鄙鲜鲋薪槿耸勘硎?，目前廣州的待售二手房數(shù)量也是越來越多，以貝殼數(shù)據(jù)為例，過去兩周的掛牌二手房數(shù)量從14.1萬(wàn)套增加到了14.3萬(wàn)套。“目前來看，市場(chǎng)的議價(jià)能力還是更偏向于買家一些?！?/p>