在業(yè)內(nèi)人士預(yù)判3月樓市將出現(xiàn)“小陽春”行情之際，作為國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)的保利發(fā)展(證券代碼“600048”，3月13日收盤總市值為1158億元)又有新動作。

保利發(fā)展3月13日晚公告，擬公開發(fā)行規(guī)模不超過100億元債券，本次發(fā)行的公司債券的期限為不超過 10 年（含 10 年），可以為單一期限品種，也可以為多種期限的混合品種。本次發(fā)行的公司債券募集資金擬用于償還有息債務(wù)、補充流動資金、項目建設(shè)、并購地產(chǎn)項目及適用的法律法規(guī)允許的其他用途。

負債結(jié)構(gòu)以流動負債為主

保利發(fā)展的業(yè)務(wù)范圍涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、物業(yè)服務(wù)、全域化管理、銷售代理、商業(yè)管理、不動產(chǎn)金融等。

保利發(fā)展是2023年度中國房地產(chǎn)企業(yè)的“銷冠”。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2023年保利發(fā)展完成銷售金額4207億元，權(quán)益銷售金額3057億元，雙雙位列全行業(yè)第一位。

同時，中指研究院監(jiān)測，2023年各月保利發(fā)展的全口徑銷售額均位于第一位，銷售領(lǐng)先地位穩(wěn)固。在資源獲取端，2023年的保利發(fā)展也表現(xiàn)積極，全年拿地金額1125億元，新增貨值2336億元，分別位列房企中的第一、第二位。

作為國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，保利發(fā)展的負債結(jié)構(gòu)以流動負債為主。截至 2023 年 9 月 30 日，保利發(fā)展流動負債占負債總額的比例為 74.11%，其中短期借款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、預(yù)收款項、合同負債和其他應(yīng)付款分別占負債總額的 0.48%、0.06%、12.79%、0.09%、40.43%和 10.25%。

據(jù)介紹，合同負債系保利發(fā)展銷售產(chǎn)生的預(yù)收房款，不會對公司產(chǎn)生財務(wù)壓力；非流動負債中以長期借款為主，非流動負債占負債總額的比例為 25.89%。

從資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)方面來看，2020年、2021年、2022年、2023年1月至9月，保利發(fā)展的資產(chǎn)負債率分別是78.69%、78.36%、78.09%和76.76%，呈逐年下降趨勢，資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

實際上自“三道紅線”政策實施以來，保利發(fā)展各項指標均符合綠檔企業(yè)標準。因此，如果保利發(fā)展本次能夠順利發(fā)行100億元公司債券，將有望進一步優(yōu)化公司的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，促進公司持續(xù)健康發(fā)展。

利潤率指標承壓

值得注意的是，隨著房地產(chǎn)市場下行，行業(yè)利潤率整體進入下行通道，保利發(fā)展的利潤率指標也相應(yīng)承壓。

最近三年及一期，保利發(fā)展的銷售毛利率分別為 32.56%、26.78%、21.99%和 19.37%，銷售凈利率分別為 16.47%、13.05%、9.61%和 8.79%。

不過，保利發(fā)展在最新公告中表示，隨著公司新拓展項目利潤率的顯著修復(fù)、降本增效工作的持續(xù)推進，公司未來利潤率水平將改善。

在3月12日晚的最新公告中，保利發(fā)展也表達了對房地產(chǎn)行業(yè)的看法。

保利發(fā)展稱，目前房地產(chǎn)行業(yè)機遇與挑戰(zhàn)并存，一方面，行業(yè)銷售仍在下滑，市場參與主體信心尚未恢復(fù)，行業(yè)仍在筑底階段；另一方面，宏觀經(jīng)濟政策持續(xù)發(fā)力，行業(yè)調(diào)控政策優(yōu)化加快落地，部分城市市場容量有所修復(fù)，品質(zhì)時代、三大工程帶來新的發(fā)展機遇，行業(yè)的積極因素正在不斷累積。

保利發(fā)展1月19日晚發(fā)布2023年業(yè)績快報，公司在2023年實現(xiàn)營業(yè)總收入3471.47億元，同比增長23.49%；歸母凈利潤為120.37億元，同比下滑34.42%；基本每股收益為1.01元。

保利發(fā)展稱，公司營業(yè)總收入同比增長主要源于房地產(chǎn)項目年內(nèi)交付結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模提升；公司相關(guān)利潤指標同比下降，主要源于項目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降，以及公司結(jié)合當前市場情況擬對部分項目計提資產(chǎn)減值準備。

2023年，保利發(fā)展累計實現(xiàn)簽約面積2386.12萬平方米，同比減少13.17%；簽約金額4222.37億元，同比減少7.67%。2024 年 1月至2 月，保利發(fā)展實現(xiàn)簽約面積 213.57 萬平方米，同比減少 44.86%；實現(xiàn)簽約金額 359.48 億元，同比減少 43.68%。

不過據(jù)公開信息，近一段時間，北京、上海、深圳二手房成交有所回升。

有業(yè)內(nèi)人士傾向于認為，隨著一系列政策利好的累積，國內(nèi)樓市在3月也將迎來“小陽春”。對于保利發(fā)展等房地產(chǎn)龍頭企業(yè)而言，這無疑是一個好消息。

責編：張騫爻

校對：廖勝超